Стоимость операций, содержания объекта розничной торговли и другие факторы

Главная - Выбор места розничного магазина - Стоимость операций, содержания объекта розничной торговли и другие факторы

Проанализировав возможности владения и аренды, розничный торговец должен оценить стоимость операций и содержания объекта. Арендная плата и выплаты по ипотечному кредиту (получаемому под залог недвижимости) - это только одна часть стоимости участка. Очень большое значение имеют и такие факторы, как возраст и состояние объекта. Они могут стать причиной того, что общие ежемесячные расходы розничного торговца окажутся довольно высокими, несмотря на низкую арендную плату или платежи по ипотечному кредиту. Кроме того, нужно учесть расходы на реконструкцию.

Необходимо также оценить размер налогов, особенно если выбран вариант владения. Нужно проанализировать долгосрочные перспективы, так же как и размеры текущих налогов, и оценить разницу между налогами с продаж (их платит покупатель) и налогами на предпринимателя (их платит розничный торговец) для различных мест. Налоги на предпринимателя необходимо подразделять на две категории: налог на недвижимость и подоходный налог.

Необходимо проанализировать также зональные ограничения. Могут существовать законодательные ограничения на разрешенный тип магазинов, их размеры, высоту здания, тип продаваемого товара и другие параметры. Все эти препятствия необходимо преодолеть либо выбрать другое место.

Приведем такой пример. Когда компания Kranzco Realty решила заменить стареющий кинотеатр с 5 залами на Барн-Плаза в Дойльстауне, штат Пенсильвания, современным кинотеатром Regal Cinema с 14 залами, она не ожидала какого-нибудь заметного сопротивления со стороны городских жителей. Старый кинотеатр, напоминающий амбар с силосом и деревянными стенами, уже разваливался. Конечно, никто не возражал против замены старого кинотеатра новым мультиплексом с самым современным оборудованием. Дело было в другом. "В сущности, они говорили, что центр называется Ват Plaza ("амбарная площадь"), и что этот амбар существует здесь уже 40 лет, - вспоминает президент компании Kranzco. После горячих споров с городскими властями и местным населением был создан новый кинотеатр Ват Theater. - Они заставили нас построить кинотеатр, напоминающий амбар с новым силосом внутри, и в конце концов мы пошли навстречу их пожеланиям".

Конечно, случай с Барн-Плаза в чем-то уникален, но он иллюстрирует растущее влияние, которое оказывает местное население на планы и проекты торговых центров. Необходимо изучить также ограничения, накладываемые не со стороны правительства. Они распространены, в основном, в спланированных торговых центрах и могут включать требования о членстве в объединениях торговцев, об одинаковом времени работы и содержании объединенных органов безопасности. Договор аренды многих магазинов в региональных торговых центрах включает пункты о защите ключевых арендаторов (крупных универсальных магазинов) от слишком острой конкуренции, особенно со стороны дисконтных розничных торговцев. В этих пунктах может говориться об ограничениях на продажу определенных групп товаров, о запрете на снижение цен, о плате за общие для всех услуги и о том, что приемлемо, а что - нет.

Застройщики обеспечивают ключевым розничным фирмам выгодные для них, защищающие их условия, потому что нуждаются в их долгосрочном финансировании торговых центров.

Федеральная торговая комиссия США (FTC) ограничивает некоторые действия, практикуемые в торговых центрах. В качестве иллюстрации можно привести следующий пример. FTC не поощряет "эксклюзивы", т.е. практику, при которой только конкретный розничный торговец может продавать определенный товар, а также "условие радиуса", которое означает, что арендатор соглашается не открывать другой магазин в пределах некоторого расстояния от торгового центра.

Поскольку во многих городах построено очень много зданий для розничной торговли (т.е. нет дефицита помещений), некоторые розничные фирмы теперь занимают более выгодную позицию на переговорах об условиях аренды. Но эта ситуация меняется от одного города к другому и от одного места торговли до другого.

Владельцы торговых центров осознают, что рост популярности Интернета не пройдет для них бесследно

Люди делают покупки через Internet из соображений удобства. И если вы тоже делаете бизнес на удобстве для людей, то вам будет трудно конкурировать с Internet-фирмами, которые могут предложить широчайший выбор товаров и услуг. Необходимо сделать так, чтобы самым главным в процессе покупок стал магазин. В противном случае Internet одержит верх.

Широкое распространение Web заставило некоторых застройщиков пересмотреть планы своих существующих и строящихся торговых центров. Фирма Trizec-Hahn строит Desert Passage, пассаж площадью 55 тысяч квадратных метров в отеле Aladdin в Лас-Вегасе. В этом центре развлечений будет множество палаток под открытым небом, напоминающих марокканский рынок. В еще одном пассаже фирмы Trizec-Hahn в Голливуде предусмотрен кинотеатр в бродвейском стиле, в котором будут проводиться ежегодные церемонии награждения Американской академии киноискусства.

Некоторые фирмы - разработчики пассажей стали также вкладывать средства в электронную коммерцию.

Например, фирма Taubman недавно потратила 7 миллионов долларов на 9,9% пакета акций онлайнового пассажа. Кроме того, у нее есть возможность приобрести еще 10% акций этой онлайновой фирмы.

Актуальная дата: 15.08.2018

Торговый бизнес

Коммерческая деятельность и процессы товародвижения

Розничная торговля

Оптовая торговля