Оценка общего местоположения и конкретного места под розничную торговлю

Главная - Выбор места розничного магазина - Оценка общего местоположения и конкретного места под розничную торговлю

Чтобы оценить общее местоположение и конкретные участки в его пределах, необходимо провести тщательный анализ. Выбор участка так же важен, как и выбор общего местоположения. Особенно это касается магазинов, объемы продаж которых очень сильно зависят от интенсивности потока покупателей и закономерностей их движения по торговому центру. В любой торговой зоне оптимальное место для конкретного магазина называется стопроцентным местоположением. Но, поскольку различным типам розничных фирм нужны разные типы размещения, места, "стопроцентные" для одной фирмы, могут оказаться совсем не оптимальными для другой.

Магазину дорогой женской одежды и "удобному" магазину нужны места с совершенно разными характеристиками. Специализированный магазин выиграет от интенсивного пешеходного движения, близости к крупным универсальным магазинам, а также к другим специализированным магазинам. "Удобному" магазину лучше находиться там, где есть вместительная автомобильная стоянка и интенсивное движение транспорта. Ему не нужны рядом другие магазины. Далее приведен ряд факторов, которые необходимо учесть при оценке общего местоположения и конкретного участка в его пределах. При этом розничный торговец должен оценить каждый вариант (и общего, и конкретного места) по всем критериям и вывести итоговую оценку для каждого из них. Заметим, что две разные фирмы могут выставить одному и тому же участку разные оценки, в зависимости от их требований.

Пешеходное движение

Наверное, самыми важными критериями оценки общего и конкретного мест размещения магазина будут количество и тип людей, проходящих мимо. При прочих равных условиях место с самым интенсивным пешеходным движением, как правило, будет наилучшим. Поскольку не каждый человек, проходящий мимо магазина, обязательно является хорошим потенциальным покупателем для всех типов магазинов, многие розничные торговцы используют процедуры выборочного подсчета, например, считая только мужчин/женщин с хозяйственными сумками в руках. Они делают это потому, что в общем количестве пешеходов может быть слишком много людей, которые не собираются делать покупки.

Например, розничному торговцу бытовыми приборами вряд ли стоит рассматривать в качестве потенциальных покупателей всех людей, которые проходят через центр города по пути на работу. Как правило, большую часть пешеходов в центре города составляют люди, которые находятся в данном районе не с целью покупок. Для того чтобы правильно оценить количество пешеходов-покупателей, необходимо выполнить следующее.

• Провести разделение по возрасту и полу (дети, не достигшие определенного возраста, не учитываются).
• Провести разделение по времени (это позволяет выявить периоды максимумов, минимумов, а также выяснить, когда проходит больше женщин, чем мужчин и наоборот).
• Провести беседы с пешеходами (это позволит исследователям определить процент потенциальных покупателей).
• Провести анализ маршрутов покупок (это позволяет наблюдателям выявить действительно посещаемые магазины).

Движение транспорта

Необходимо изучить количественные и качественные характеристики движения транспорта, особенно розничным торговцам, рассчитывающим на приезжающих покупателей. Особенно важно исследовать автомобильное движение в пригородах, где пешеходное движение, как правило, невелико. Но, как и в случае анализа пешеходного движения, при изучении движения транспорта необходимо делать поправки к расчетам. Одни розничные торговцы считают только машины, возвращающиеся домой, другие исключают автомобили, движущиеся по противоположной стороне двухполосной дороги с односторонним движением, а третьи не учитывают машины с номерными знаками других регионов.

Данные о дорожном движении можно получить в управлении ГИБДД, у районного архитектора или в местной управе (комиссии по планированию). Помимо данных о дорожном движении, розничный торговец должен изучить проблему пробок - их частоту, время и причины возникновения (скопление транспорта, объезды, узкие и плохие дороги и т.д.) Покупатели на автомобилях обычно избегают районов, где высока вероятность пробок, и делают покупки там, куда можно быстро и легко добраться.

Условия для парковки

Оценивая общее и конкретное место для расположения магазина, не следует пренебрегать условиями для парковки. В большинстве розничных магазинов, построенных за последние 10-15 лет, предусмотрены некоторые условия для того, чтобы можно было припарковать машину поблизости и не на проезжей части. Во многих деловых районах условия для парковки создаются отдельными магазинами, совместными усилиями нескольких магазинов и управами. В спланированных торговых центрах в создании и поддержании автомобильной стоянки участвуют все размещенные здесь магазины. Поэтому нужно оценить все параметры - количество и качество мест для парковки, расстояние от них до магазинов, а также наличие мест для парковки автомобилей сотрудников.

Общую формулу потребностей розничного торговца в местах для стоянки автомобилей вывести трудно, потому что для этого нужно учесть множество факторов: размер торговой зоны магазина, тип магазина, процент покупателей, приезжающих на машинах наличие других мест для парковки, скорость освобождения мест для стоянки (зависит от длительности похода за покупками, т.е. от времени пребывания в магазине), количество покупателей в течение дня и недели, а также возможность парковаться для не покупателей.

Как правило, на каждые 100 квадратных метров общей площади торговых залов торговому центру нужно 4-5 мест для парковки, супермаркету - 10-15, а мебельному магазину - 3-4. Иногда бесплатная парковка в районе магазинов и торговых центров создает проблемы. Жители пригородов, которые работают в городе и ежедневно ездят на работу, а также сотрудники расположенных неподалеку фирм, часто используют бесплатные парковки, то приводит к сокращению мест на стоянке, предназначенных для покупателей. Эту проблему можно частично решить, если выдавать покупателям парковочные талоны или требовать плату за парковку с "не покупателей".

Еще одна проблема может возникнуть, если общее количество торговых площадей некотором месте увеличивается из-за добавления новых магазинов или расширения существующих. И тогда имеющихся мест для парковки может оказаться недостаточно, поскольку потребности в них увеличатся - нужно будет где-то размещать автомобили новых сотрудников, новых покупателей, и, кроме того, время стоянки удлинится за счет увеличения продолжительности похода по магазинам. Проблему можно решить также с помощью двухэтажной или ярусной парковки. Это позволяет не только сэкономить место на участке земли, но и сократить расстояние от припаркованного автомобиля до магазина.

Нужно отметить, что это очень важный фактор, поскольку покупатели региональных торговых центров, как правило, не хотят идти от своих машин до торгового центра больше ста метров. Но если площадка для стоянки слишком велика, это тоже создает некоторые проблемы. Если она будет наполовину заполнена, может пострадать имидж торгового центра, поскольку создается впечатление пустоты и у людей возникает закономерный вопрос - почему это. Допустим, на стоянке стоит 250 машин, но если она рассчитана на 1000 машин, то возникают ощущение пустоты и мысли о непопулярности магазина.

Транспорт

Оценивая место в целом и конкретные участки в частности, необходимо учесть такие факторы, как наличие общественного транспорта, близость крупных автомагистралей, легкодоступность (т.е. насколько легко добраться к данному месту на собственном либо общественном транспорте). В центре города очень важна близость к общественному транспорту, особенно для людей, у которых нет собственных автомобилей, которые ежедневно приезжают сюда на работу из пригорода или которые не могут другим способом (т.е. добравшись с помощью личного автомобиля) сделать покупки там, где большое скопление транспорта и ограниченное место для стоянки.

Для любого места, куда нельзя легко добраться на автомобиле, необходимо исследовать наличие автобусов, такси, метро, электричек и других видов общественного транспорта. И поскольку большинство торговых районов в центре города находятся на пересечении маршрутов общественного транспорта, это позволяет делать здесь покупки людям со всего города. А те места, которые зависят от движения автомобильного транспорта, необходимо оценить с точки зрения их близости к основным транспортным магистралям. Немаловажным вопросом для многих людей остается и время поездки. Кроме того, многие люди не любят разворачиваться, чтобы попасть в магазин, находящийся на противоположной стороне улицы. Транспортную сеть следует оценивать также по ее способности пропускать грузовики как в магазин, так и из него. Дело в том, что по многим автомагистралям запрещен проезд тяжелых грузовиков из-за их огромной массы.

Состав магазинов

Необходимо изучить также состав (или структуру) магазинов в рассматриваемом районе. Постарайтесь найти ответы на следующие вопросы. Сколько здесь магазинов? Насколько они крупные? Количество и размер магазинов должны соответствовать типу рассматриваемого места. Если розничный торговец заинтересован в изолированном магазине, он не захочет, чтобы поблизости были другие магазины. Если же он хочет открыть магазин в местном деловом районе, то предпочтет, чтобы рядом находились 10-15 небольших магазинов. И наконец, розничный торговец, ориентирующийся на региональный торговый центр, будет искать место, где расположено более чем 50 торговых точек, среди которых по меньшей мере один-два крупных универсальных магазина (способных создать наплыв покупателей).

Фирме следует также изучить вопрос о совместимости ее магазина с соседними или находящимися поблизости торговыми точками. Если магазины в каком-либо месте (будь то не спланированный район или спланированный торговый центр) взаимно дополняют один другой, хорошо сочетаются, и каждый извлекает преимущество из присутствия другого, то говорят, что у них есть совместимость. При высоком уровне совместимости объемы продаж каждого магазина благодаря большому наплыву покупателей оказываются выше, чем в случае, когда эти магазины находились бы отдельно один от другого.

Практика размещения рядом подобных или взаимно дополняющих магазинов основывается на двух главных предпосылках. Покупатели любят сравнивать товары сходных магазинов по цене, стилю, ассортименту, а также оценивать предоставляемые услуги. Покупатели любят делать все покупки в одном месте (так чтобы купить разнообразные товары из нескольких магазинов за один поход по магазинам).

Совместимость может существовать как между конкурирующими, так и между взаимодополняющими магазинами. Поскольку в торговые центры с широким ассортиментом приезжает больше людей, чем в "удобные" магазины, увеличиваются объемы продаж всех магазинов. Одним из критериев совместимости является степень, в которой магазины обмениваются покупателями. Высокая степень совместимости и взаимного обмена покупателями характерна для следующих магазинов.

• Супермаркет, аптека, булочная, овощной и мясной магазин.
• Универсальный магазин, магазин одежды, магазин трикотажных товаров, магазин женского белья, обувной и ювелирный магазины.

Следует оценить также баланс розничной торговли для изучаемого места. Баланс розничной торговли - это сочетание магазинов в пределах некоторого района или торгового центра. Правильный баланс наблюдается, когда количество магазинов или предприятий для каждой категории товара или услуги соответствует потенциалу рынка данного места; в одном месте можно купить или получить широкий ассортимент товаров или услуг; для каждой категории товаров или услуг имеется в наличии достаточный ассортимент; существует гармоничное сочетание типов магазинов (сбалансированная аренда).

Актуальная дата: 15.08.2018

Торговый бизнес

Коммерческая деятельность и процессы товародвижения

Розничная торговля

Оптовая торговля